Споры о недвижимости: 5 интересных дел 2019 года

Верховный Суд РФ

1. Дело о разграничении движимого и недвижимого имущества.

Делом года в практике недвижимости и строительства эксперты «Право.ru» назвали спор о доначислении налога на имущество ЗАО «Лесозавод 25» (№ А05-879/2018). Вопрос возник на стыке права недвижимости и налогового права и был отягощен проблемным определением недвижимого имущества в нынешней редакции ГК (о деле мы писали в материале «Отделить движимое от недвижимого: инструкция от Верховного суда»).

Налоговая льгота на движимое имущество была введена несколько лет назад. В результате изменений при налогообложении имущества организаций ФНС пыталась использовать правовую неопределенность квалификации недвижимого имущества в качестве движимого. Например, помимо зданий в качестве недвижимого имущества предлагалось учитывать внутрицеховое оборудование, обладающее определенными признаками недвижимости. Так произошло и с ЗАО «Лесозавод 25», которое оспаривало доначисление 11 млн руб. за 2013–2015 годы. Налоговики отказались применять льготу для движимого оборудования (п. 25 ст. 381 НК), потому что сочли аппараты промышленного цеха (линии по производству древесных гранул, поперечный транспортер и автоматическая система защиты от пожаров) недвижимостью. Опираясь на положения ГК и экспертизу, налоговая ссылалась на то, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба, а три инстанции с этим согласились.

Но экономколлегия ВС отправила дело на новое рассмотрение и дала новые разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. 

2. Право собственности на недостроенные квартиры при банкротстве застройщика.

В деле № А55-36158/2009, рассмотренном экономколлегией ВС, застройщик не выполнил обязательства по строительству жилья, не передал квартиры долевым участникам, а сами договоры при этом не были зарегистрированы. Руководствуясь многолетней сложившейся практикой СОЮ, участники строительства в 2017 году обратились в суд, чтобы признать право собственности на доли в недостроенной многоэтажке. Экономколлегия указала, что такие заявления не удовлетворят, когда жилой дом не был достроен, поскольку оснований возникновения общей долевой собственности на недостроенное здание нет. «Необходимые условия признания за участником строительства права собственности на квартиру, которая подлежит передаче по договору, установлены в п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве. В частности, фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи. Такой позиции уже длительное время придерживались арбитражные суды и не признавали часть объекта незавершенного строительства объектом вещного притязания до передачи его участнику долевого строительства*.

* – решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу № А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2006 № Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК.

3. Изъятие недвижимости: справедливая компенсация.

Значимым для рынка недвижимости является также позиция Конституционного суда по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ. По ней стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заявители полагали, что это противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции, так как лишает собственников права получить действительно равноценное возмещение при принудительном изъятии недвижимости в судебном порядке. Это происходило из-за разницы во времени между датой принятия правового акта об утверждении документации по планировке территории и датой изъятия. 

4. Правильная кадастровая оценка: дело ООО «Юмакс».

Вопрос о «правильной» кадастровой стоимости при расчете налога на имущество разрешил ВС в рамках спора ООО «Юмакс» (дело № А40-232515/2017). В рамках дела перед ВС стоял вопрос о возможности применения для расчета налога на имущество кадастровой стоимости, исчисленной по неправильно установленному фактическому использованию объекта недвижимости: вместо реального использования под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания здание в центре Москвы было учтено как «прочие объекты», что привело к многократному занижению его кадастровой стоимости и налога на имущество. В решении есть сразу несколько значимых для рынка недвижимости позиций. 

Во-первых, ВС признал, что в ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость (58,2 млн руб.) не применяется как недостоверная, а установленная впоследствии (863,7 млн руб.) тоже неприменимая, поскольку ухудшает положение налогоплательщика (п. 2 ст. 5 НК), выбирать между ними не надо: следует назначить судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. 

5. Самоконтроль оставит без разрешения.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить выданное им разрешение на строительство при его несоответствии закону на момент выдачи, следует из Определения экономколлегии ВС от 29 апреля 2019 года № 307-КГ18-21642 по делу № А56-48136/2017

В деле компания получила от уполномоченного органа разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В дальнейшем орган принял решение прекратить действие разрешения, сославшись на то, что при его выдаче не учли, что земля расположена в защитной зоне памятника архитектуры. После разбирательств в трех инстанциях ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив, что разрешение на строительство выдано в нарушение действовавших на тот момент положений законодательства об объектах культурного наследия, а орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

Источник: https://pravo.ru/story/217220/?desc_tv_4=